銀行がすすめる住宅ローンはいい商品?

更新日:2021年2月15日

銀行のパンフレットに記載された

”10年固定”という文字をみると、

この商品を”固定金利”だと

勘違いしてしまうのではないでしょうか?


また、一見お客さんとして銀行の窓口に行った場合、

基本的に銀行側がすすめてくれる住宅ローンは、

”3年固定”や”10年固定”という

当初期間固定型の商品なのですが、

まずは、この商品が変動型の住宅ローンであることを

理解しておかなくてはいけません。


この商品は名前の中に固定という文字はあるものの、

借入期間中ずっと固定というわけではなく、

固定期間満了後は、

その時点の金利でもう一度同じ商品を選ぶか?

あるいは変動型に切り替えるか?

を選択するようになります。


つまり。いずれにしても、

固定期間終了後に金利を見直すことになるため、

返済額が変わる可能性が高くなるというわけです。


そのため、銀行側がすすめてくれたからと

安易にその商品を選択するのではなく、


本来は、将来的な金利上昇リスクをも理解した上で、

選ぶようにすべきなんですよね。


そして、この当初期間固定型を選ぶうえで、

理解しておかなければいけないことが、

金利上昇時の返済額アップに天井がない

ということです。


変動型の場合、

増額率を25%以内に抑えるというルールがあるのに対し、

この当初期間固定型には、そのルールがありません。


そのため、未払い利息の発生リスクはないものの、

半面、総額律が30%、40%になる可能性があります。


もし、当初固定期間中80,000円だった返済が、

見直し時に40%上がってしまうとしたら、

80,000円×1.4=112,000円まで、

一気に返済が買うが上がってしまうということなのです。


また、この商品の多くが、

当初の期間中だけ

金利の引き下げ幅が大きくなっているのに対し、

逆に、金利見直し後は、

金利の優遇幅が縮小されるようになっています。


例を挙げるとこんな感じです。

店頭表示金利|2.95%

当初3年間金利引き下げ額|2.45%

当初3年間貸出金利|0.505%(2.95%ー2.45%)


↓(3年後)


店頭表示金利|2.95%

金利優遇幅|1.85%

4年目からの貸出金利|1.1%(2.95%ー1.85%)

といった感じです。


つまり、市場の金利が全く上がっていなかったとしても、

無条件で金利が0.6%上がってしまうというわけです。

これだけでも、手痛い返済額アップになるのに、

もし市場の金利まで上がってしまったとしたら?


仮に、店頭標準金利が、

2.95%から3.95%となれば、

3年経過後の貸出金利は3.1%にもなってしまいます。


では、これを実際の数字に当てはめてみましょう。

借入3000蔓延、35年元利均等払い、ボーナスなし、

当初3年間の金利0.505%で試算してみますね。


この場合、当初3年間の毎月の返済額は、

77,875円となるのですが、

3年後は、もし金利が全く上がってなかったとしても、

適用金利が1.1%になるため、

返済額は85,388円となり、

返済額の上昇率が9.6%ということになります。


では、もし金利が1%上がってしまったとしたら?

この場合、3年経過後の適用金利は2.1%となり、

返済額は98,874円になります。

返済額の上昇率は27%ですね。


続いて、もし金利が2%上がってしまったとしたら?

この場合、3年経過後の適用金利は3.1%となり、

返済額は113,530円となります。

返済額の上昇率はなんと!


45.8%です・・・


いかがですか?


いやいや、そんなに金利は上がらないでしょう?


多くの方が、そう思われるかもしれません。


しかし、絶対上がらないという保証はありません。

そのため、変動型の住宅ローンを選択する場合には、

このようなリスクをも理解した上で

選ぶようにする必要があるんですよね。


ということで、後から気が付いて、

取り返しがつかない状況にならないためにも、

こういったリスクも理解していただいた上で、

住宅ローン選びをしていただければと思います。



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